Опыт стран Восточной Европы в области жилищных сбережений

Программы жилищных сбережений получили распространение в ряде стран Восточной Европы: в Чехии, Венгрии, Словакии, Словении, Хорватии. В 2004 г. первые строй-сберкассы начали работать в Румынии. В этих странах системы жилищных сбережений разработаны на основе германской модели жилищных сберегательных программ (привлечение средств на сберегательные депозиты под процент ниже рыночной ставки и предоставление кредитов под более низкие по сравнению с рыночными проценты; непосредственное участие средств государства с целью повышения привлекательности системы для граждан).
Главными задачами жилищных сберегательных программ в странах Восточной Европы являются:
• помощь государства в обеспечении жильем граждан;
• создание условий для увеличения целевых накоплений граждан;
• оценка кредитоспособности потенциальных заемщиков;
• создание источника стабильных долгосрочных фондов.
Основным параметром программ выступает сумма государственной субсидии, предоставляемая участнику программы. Она зависит от следующих показателей:
• процент по накоплениям и кредитам;
• доля премии в сбережениях;
• минимальный срок, допускающий получение премии и снятие сбережений;
• наличие требования, чтобы сбережения и/или кредит были использованы на жилищные цели.


Следует отметить существенное различие систем субсидирования, применяемых в странах Восточной Европы и в Германии. Проценты по альтернативным сберегательным инструментам в Германии ненамного выше, чем по строй-сберконтрактам, стоимость кредитов в банках также относительно сопоставима с ценой кредитов строй-сберконтрактов. Таким образом, требуется относительно небольшое государственное субсидирование для привлечения клиентов в накопительную программу.
В странах Восточной Европы изначально проценты были установлены исходя из стандартных условий Германии: 3% по накоплениям и 6% по кредитам.
Сейчас эти проценты несколько снижены. Однако поскольку альтернативные инструменты накоплений в этих странах дают более высокий доход (10-15%), то требуется установление и более высокого премиального процента в целях повышения привлекательности жилищных сберегательных программ и привлечения в них средств граждан. При таких условиях ставка по сбережениям становится соизмеримой с рыночным процентом. Кроме того, привлекательной для граждан выглядит потенциальная субсидия в виде взятия дешевого кредита под 6%, тем более что динамика будущего изменения уровня процентных ставок неопределенна, а условия накопления и кредитования определяются при заключении контракта.
Жилищные сберегательные программы в Чехии, Венгрии и Словакии имеют много общих черт. Различия касаются некоторых условий накопления и кредитования.
Программами предусмотрено, что граждане должны накопить в банке 50% от суммы контракта. Это дает им право на получение кредита. Цели кредита — приватизация (выкуп) муниципального жилья, ремонт и реконструкция, приобретение готового жилья.
Некоторые общие черты системы жилищных сбережений:
• процент и премия по сбережениям свободны от налогообложения;
• премия перечисляется на счет в течение 1-2 месяцев после окончания «контрактного года»;
• проценты, выплачиваемые по кредитам, не вычитаются из налогооблагаемой базы;
• клиент может получить промежуточный кредит по рыночной ставке после двух лет накоплений;
• ипотечные кредиты в основном предоставляются на приобретение жилья либо его модернизацию и реконструкцию.
В Чехии система строительных сбережений была введена в 1993 г. В настоящее время здесь работает шесть частных строй-сберкасс. В числе учредителей некоторых из них находятся германские строй-сбербанки. Примерно половина населения страны решает свои жилищные проблемы с помощью строй-сберкасс (общий объем активов строй-сберкасс составил 11,92 миллиарда долларов США; 2,2 миллиона вкладчиков, с членами семей — 5 миллионов человек).
В 2005 г. количество выданных кредитов достигло 184 тысяч, а общая сумма кредитов превысила 93,7 миллиарда чешских крон. Клиент строй-сберкассы получает право на льготный кредит через 2 года накопительного периода. При более длительных сроках накопления (до 2004 г. — 5 лет, а в настоящее время — 6 лет) клиент имеет право на получение государственной субсидии (премии), сумма которой зависит от срока накопления, накопленной суммы и состава семьи.
Кредит предоставляется в чешских кронах на срок до 15 лет. В настоящее время процентные ставки по кредитам составляют от 3% до 5%.
Объем государственных субсидий увеличивался по мере роста числа строй-сберконтрактов и составил в 1994 г. — 0,28 миллиарда крон, в 1995 г. — 1,1, в 1996 г. — 2,3, в 1997 г. — 3,8, в 1998 г. — 5,06, в 1999 г. — 6,39, в 2000 г. — 7,7, в 2001 г. — 9,3, в 2002 г. — 11,05, в 2003 г. — 13,6, в 2004 г. — 14,6.
Размеры государственной помощи в форме премий составляли до 2004 г. 25% от годовых накоплений при сумме годовых накоплений не менее 18 тысяч чешских крон. К 2004 г. открыто 6,5 миллиона сберегательных контрактов и привлечено средств на сумму 8,3 миллиарда евро. Чешские строй-сберкассы предоставили более 685 тысяч кредитов на сумму около 2 миллиардов евро.
В 2004 г. были изменены некоторые параметры, регулирующие деятельность строй-сберкасс. Это было связано с подготовкой к вступлению Чехии в ЕС и необходимостью приведения законодательства в соответствие с требованиями ЕС. Изменения заключались в сокращении уровня государственной поддержки клиентов строй-сберкасс и изменении некоторых правил деятельности.
Так, был изменен размер государственной премии. Теперь она составляет 15% от суммы годовых накоплений, а минимальная сумма годовых накоплений установлена на уровне 20 тысяч чешских крон. Таким образом, максимальный размер годовой премии уменьшен с 4,5 тысячи до 3 тысяч чешских крон. Принято условие, согласно которому те клиенты, которые заключили несколько договоров со строй-сберкассой, премию могут получить только по первому договору. Минимальный накопительный период для получения права на государственную премию увеличен до 6 лет (против прежних 5 лет).
С 2004 г. строй-сберкассы получили также право предоставления гражданам более широкого спектра услуг1. В частности, при получении соответствующей расширенной лицензии Чешского Национального банка они могут проводить брокерские операции, предоставлять услуги по страхованию имущества и жизни, создавать пенсионные фонды.
В Чехии предусмотренные программой начисления по сбережениям снизились с 3-4% до 1,5-3%, но в конечном итоге «превращаются» в 12-13% благодаря налоговым льготам и государственной премии. Кроме того, существуют дополнительные льготы для категории так называемых «хороших клиентов», которые отказываются от права на льготные кредиты по истечении накопительного периода. Они получают 1,5 процентного пункта к базовой процентной ставке по накоплениям.
Большая часть клиентов строй-сберкасс (около 70%) открывают сберегательные счета не с целью получения ипотечного кредита, а с накопительной целью. Это связано с тем, что предоставляемые вкладчикам государственные премии делают данные вклады более доходными по сравнению со вкладами в обычных универсальных банках.
В Словакии система строительных сбережений была введена в 1992 г. Сейчас здесь работают три частные строй-сберкассы с участием капитала германских и австрийских строй-сбербанков.
В Словакии размеры государственной премии не регулируются законом и могут устанавливаться Министерством финансов Словакии для новых контрактов как часть бюджетного законодательства. Максимальные размеры государственных премий составляли 40% от суммы ежегодных накоплений вкладчика при условии, что поощряемая сумма накоплений должна была составить не менее 15 тысяч словацких крон. В 2004 г. величина премии снизилась до 15% от суммы ежегодных накоплений. Максимальная величина премии составила в 2004 г. 3 тысячи словацких крон при условии годового накопления не менее 20 тысяч словацких крон.
К 2004 г. было открыто около 1,5 миллиона сберегательных счетов и привлечено средств на сумму около 1 миллиарда евро. Выдано около 270 тысяч кредитов на сумму 0,9 миллиарда евро. Строй-сберкассы в Словакии являются лидером на рынке жилищного финансирования. Их доля составляет 56%.
В настоящее время процент по сберегательным вкладам составляет 2-3% в год, процент по жилищным кредитам — 4,75-6% годовых.
В отличие от других стран, в Венгрии минимальный срок накопления для получения государственной премии составляет 4 года. При этом требуется расходование средств премии и кредита на жилищные цели.
В Венгрии получение ипотечного кредита возможно после четырехлетнего накопительного периода. Кроме того, существует возможность получить сбережения и премию, не расходуя их на жилищные цели, но для этого требуется осуществлять накопления в течение 8 лет. В Венгрии двумя частными строй-сберкассами открыто к 2004 г. около 1 миллиона сберегательных счетов и привлечено средств на сумму 440 миллионов евро.
В Польше создавались две системы жилищных сбережений: Баушпаркассе-система (с 1997 г.) и kasa mieszkaniowe-система (с 1995 г.). В настоящее время в Польше система строй-сбережений не работает. В числе причин такого положения можно назвать необходимость высокой государственной премии, предусмотренной законодательством. При ограниченных возможностях государственного бюджета система оказалась неработоспособной. Относительно короткий накопительный период (2 года) не обеспечивает достаточной ликвидности системы, накопленных средств недостаточно для предоставления кредитов.