Особенности системы строительно-сберегательных касс в Германии

Система строительно-сберегательных касс (Bausparkasse) предлагает гражданам долгосрочные жилищные кредиты по фиксированной на весь срок кредита льготной процентной ставке. Финансовая основа для этих кредитов формируется за счет контрактных накоплений, осуществляемых на условиях начисления постоянного процента, также пониженного по сравнению с рыночными ставками по вкладам. Это замкнутая, самофинансирующаяся система, в которой средства для кредитов поступают от целевых сбережений и которая предназначена для кредитования только участников системы строй-сбережений, заключивших договор о строительно-сберегательном вкладе и кредите. Кредиты предоставляются на приобретение и реконструкцию жилья или на индивидуальное строительство дома.
Следующая важнейшая характеристика немецкой системы строй-сбережений состоит в том, что строительно-сберегательные контракты предлагаются специализированными организациями — строй-сберкассами (Bausparkasse). В составе этих специализированных кредиторов: частных — 21 (из них 3 принадлежат коммерческим банкам), государственных — 13 (некоторые из них принадлежат региональным центральным банкам или Государственному банку).
Деятельность строй-сберкасс регулирует специальный закон о строительных сберегательных кассах. В законе установлены разрешенные виды активных операций для строй-сберкасс, целевое использование средств строй-сбережений. Надзор за деятельностью строй-сберкасс осуществляет Федеральная служба надзора, которая утверждает следующие документы:
• общие положения коммерческой деятельности, в которых содержатся основы деятельности строй-сберкасс как кредитных институтов, а также математические расчеты, на основе которых рассчитываются основные параметры системы строй-сбережений;
• общие условия заключения договоров строй-сбережений, определяющие порядок взаимоотношений клиента и строй-сберкассы на накопительном и кредитном этапах.
Ресурсы строй-сберкасс формируются за счет вкладов по сберегательным контрактам, денежного потока от активных операций (амортизации кредитов и процентов по ним) и других доходов, главным образом по банковским депозитам и ценным бумагам. Основными направлениями инвестирования средств являются ипотечные жилищные кредиты, промежуточные кредиты, правительственные ценные бумаги, ипотечные облигации и банковские депозиты. В обобщенном виде большую часть активов составляют жилищные кредиты, а в пассивах преобладают целевые жилищные вклады-контракты.

Сроки контрактов
Строй-сберконтракт предусматривает три основных периода:
• период накоплений;
• период ожидания получения кредита;
• кредитный период.
Реальная продолжительность каждого периода зависит от конкретно выбранного клиентом контракта.
Ранее срок накопления контрактной суммы составлял от 7 до 10 лет. В последние годы он стал сокращаться и достиг 3-4 лет.
Заемщики, выполнившие все условия накопительной части контракта, вправе обратиться с заявлением на получение кредита (строй-сберссуды). Как правило, кредит предоставляется не сразу, а через некоторое время. Необходимость и время ожидания определяются прежде всего наличием или отсутствием достаточного количества средств в строй-сберкассе. Строй-сберкассы обязаны тщательно поддерживать ликвидность своей организации, и одной из основных задач для них является задача управления денежными потоками в форме накоплений и в форме кредитов. Строй-сберкассы стремятся сократить время ожидания для каждого клиента, однако исключить этот временной промежуток полностью невозможно, в противном случае придется прибегать к заимствованию денежных средств на внешнем финансовом рынке. Период ожидания, как правило, составляет от 2 до 6 месяцев. В настоящее время строй-сберкассы стремятся свести к нулю период ожидания ссуды.
В соответствии с законом о строительных сберегательных кассах максимальный срок кредита составляет 15-18 лет. Типичные для системы строй-сберкасс жилищные кредиты выдаются на более короткие сроки — до 7 лет. В большинстве случаев это кредиты, являющиеся дополнительными по отношению к ипотечным кредитам, выдаваемым коммерческими или ипотечными банками. В качестве первой ипотеки, как правило, оформляется кредит ипотечного банка. Согласно Закону об ипотечных банках в Германии, кредит, выдаваемый этими институтами, не может превышать 60% от залоговой стоимости недвижимого имущества. Этот кредит должен быть обеспечен первой ипотекой. В соответствии с этими требованиями определилась особая дополнительная роль немецких строй-сберкасс, которые служат дополнительным источником получения финансовых средств при покупке жилья. По закону — и это часто используется на практике — когда кредит, выдаваемый строй-сберкассой, не превышает определенной суммы (до 15 тысяч евро), в дополнение к первой ипотеке не требуется регистрации второй ипотеки, то есть предоставляемая строй-сберссуда идет в качестве бланкового кредита с тем, чтобы снизить издержки заемщика. При сумме кредита, превышающей 15 тысяч евро, обязательным является оформление второй ипотеки. Причем закон ограничивает долю кредитов, не обеспеченных ипотекой, в кредитном портфеле строй-сберкассы.
Первая ипотека покрывает разницу между ценой покупаемой жилой единицы и суммой, полученной в системе строй-сбережений (накопленные собственные средства и строй-сберссуда), которая выполняет функцию первоначального взноса для получения первого ипотечного кредита в банке. Большинство строй-сберкасс являются частью финансовых групп, включающих коммерческий и ипотечный банки. В результате возникает возможность постоянной консолидации различных источников средств для жилищного кредитования.

Сумма контракта
Сумма и тип сберегательного контракта выбираются вкладчиком индивидуально. Строй-сберконтракт призван аккумулировать средства вкладчика, которые вносятся в коллективный фонд строй-сберкасс. Общая сумма контракта определяется величиной сберегательного контракта и размером контрактного кредита. Суммы вклада и кредита составляют, как правило, соотношение 50% на 50% от общей суммы контракта, хотя возможны и соотношения в пределах от 40% до 60%.

Процентные ставки
В рамках контракта, заключаемого между строй-сберкассой и вкладчиком, устанавливаются постоянные процентные ставки по вкладам и кредитам, зафиксированные на уровне, как правило, ниже рыночных процентных ставок по этим операциям. Так, по сбережениям процентная ставка установлена на уровне 2,5-3%, а по кредитам — 4,5-5%.
Относительно низкая ставка дохода по вкладам определяет возможность предоставления кредитов по льготным процентным ставкам, которые на несколько процентных пунктов ниже, чем процентные ставки по рыночным кредитам, выдаваемым другими финансовыми институтами. Заключение строй-сберконтракта гарантирует вкладчику получение кредита на условиях пониженной и неизменной процентной ставки на время всего периода погашения кредита.
Преимущества получения подобного кредита особенно ощущаются в условиях, когда колебания финансового рынка приводят к увеличению процентных ставок по ипотечным кредитам, которые можно взять в ипотечных или универсальных коммерческих банках, поскольку ставки по ним изменяются в соответствии с изменением стоимости ресурсов на финансовом рынке.

Время ожидания кредита
После достижения целевой суммы накоплений и установленного уровня оценочного показателя участник системы строй-сбережений вправе обратиться за получением накопленной суммы с процентами, а также кредита, который выдается на льготных условиях. Однако при замкнутой системе предоставление кредитов ограничено комплексом факторов, обусловливающих наличие необходимых кредитных ресурсов в строй-сберкассах.
К числу этих факторов относятся: поток сберегательных взносов, поступления платежей по кредитам и процентов по ним, перечисления правительственных сберегательных премий и других средств. Эффективность функционирования строй-сберкасс в существенной степени зависит от постоянного расширения депозитной базы, притока новых вкладчиков. Главным фактором расширения ресурсной базы является денежный поток новых сбережений, равномерность и интенсивность которого зависит от общеэкономических условий, а также существующих процентных ставок по сбережениям.
Для того чтобы избежать возможных проблем с ликвидностью, строй-сберкассы Германии вправе использовать некоторый временной отрезок — «период ожидания», — прежде чем кредитные средства станут доступными. Данная мера не является обязательной и зависит от наличия кредитных ресурсов в строй-сберкассе.
Возможность установления некоего периода ожидания необходима сберкассе для поддержания ликвидности и финансовой устойчивости. В условиях замкнутой системы, когда основной источник кредитов — денежные средства по вкладам и поступающие платежи по выделенным кредитам, планирование необходимого объема средств в кассе является важнейшей задачей. После выполнения вкладчиком условий контракта стройсберкасса ставит его в очередь на получение кредита.

«Промежуточный» кредит
«Промежуточные» кредиты, как правило, предоставляются клиентам строй-сберкассы, которые выполнили условия строй-сберконтракта, накопили минимально установленную контрактом сумму вклада и находятся в очереди для получения кредита, но срочно нуждаются в финансировании покупки или строительства жилья. В этом случае предусмотрена возможность предоставления краткосрочных «промежуточных» кредитов на время, пока клиент будет иметь возможность получить установленную контрактом сумму жилищных сбережений. Процентные ставки по «промежуточным» кредитам не являются льготными, они установлены на основе рыночных ставок процента. «Промежуточный» кредит выдается в сумме, предусмотренной строй-сберконтрактом. После получения кредита на условиях строй-сберконтракта «промежуточный» кредит погашается. С этого момента клиент платит только пониженные проценты по кредиту строй-сберкассы в соответствии со строй-сберконтрактом.
«Промежуточные» кредиты финансируются строй-сберкассами за счет источников вне системы строй-сбережений, на открытом финансовом рынке (за счет облигаций, межбанковских кредитов и т.п.). Эти кредиты предоставляются на срок не более 4 лет, и их суммарное количество в соответствии с действующими нормативными требованиями не может превышать 70% заключаемых новых контрактов. Причем кредитов со сроками свыше 3 лет должно быть не более 25%. Как показала практика, примерно 30% клиентов стройсберкасс получают «промежуточные» кредиты. Большая маржа по таким кредитам — важный источник прибыли для банков.
Для расширения своих ресурсов и своевременного выполнения обязательств перед клиентами, получившими право на кредит, строй-сберкассы устанавливают связи с другими финансовыми институтами. В 1989 г. им был разрешен выход на рынок капиталов путем эмиссии облигаций со сроком погашения 5 лет. Так, в начале 90-х годов около 14% пассивов строй-сберкасс было получено в виде банковских кредитов или выпуска облигаций. Таким образом, можно отметить, что понятие «замкнутости» системы строй-сберкасс Германии носит относительный характер, поскольку у строй-сберкасс существует возможность предоставлять рыночные «промежуточные» кредиты за счет рыночных источников привлечения средств.
Строй-сберкассы могут увеличивать свою ресурсную базу за счет осуществления ряда активных операций, при этом действуют некоторые ограничения. Так, строй-сберкассы не могут покупать акции, деривативы (фьючерсы, опционы и др.), осуществлять валютные операции (валютные свопы). К числу разрешенных форм инвестирования относятся: депозиты в банках, банковские облигации, казначейские ценные бумаги и векселя.

Оценочный показатель
Оценочный показатель применяется для установления очередности получения ипотечного кредита участниками системы строй-сбережений, поскольку точный срок выдачи кредита в контракте не указывается. Оценочный показатель вычисляется на основе тарифного множителя, суммы вкладов и времени их хранения в строй-сберкассе.
Система Баушпаркассе основана на модели, учитывающей вклад каждого участника системы строй-сбережений как с точки зрения количества внесенных денег, так и с точки зрения времени, в течение которого денежные средства «работали» на общие цели строй-сберкассы. Время выдачи кредита для каждого клиента будет определяться в зависимости от имеющейся к распределению денежной массы, которая формируется за счет поступающих финансовых потоков от вкладчиков, выплат по кредитам, а также других доходов строй-сберкассы.
Поскольку наличных средств обычно меньше, чем требуется для удовлетворения кредитной потребности клиентов, имеющих право на кредит, то применяется система распределения, благодаря которой обозначаются приоритеты среди индивидуальных клиентов при получении кредита. Она учитывает сумму накапливаемых денег и время, требуемое для ее накопления.
Условия распределения кредитов, таким образом, определяются следующими факторами: минимальной суммой накоплений, минимальными сроками накопительного периода, значением оценочного показателя, отражающего соотношение «время — деньги».
Вкладчик, который накопил самую большую сумму за наиболее длительное время, получает кредит первым. Если наличные месячные фонды исчерпаны до того, как каждый соответствующий вышеуказанным условиям вкладчик получит кредит, то оставшиеся клиенты должны ждать до следующего месяца, когда они будут иметь более высокие шансы. Клиент, который не желает получить кредит немедленно, может отложить эту процедуру без уплаты штрафа и утраты приоритетности в получении кредита.