Жилищное финансирование и программы субсидирования семей с невысокими доходами в Хорватии

На решение жилищных вопросов в Хорватии наложили отпечаток последствия войны. Требовалось срочное обеспечение населения (семей, дома которых были разрушены, перемещенных лиц и беженцев) жильем, и решалась эта проблема преимущественно на правительственном уровне. Большие субсидии на жилье предоставлялись жертвам войны, ветеранам войны и членам их семей.
Этот централизованный процесс оказался малопрозрачным, коррумпированным. Такая ситуация воспринималась как продолжение существовавшей при социализме практики государственного обеспечения жильем.
Модернизация жилищной политики в области жилищного финансирования началась в конце 1990-х. Это была сугубо политическая инициатива, которая не сопровождалась серьезными консультациями с соответствующими заинтересованными лицами. К разработке жилищной политики не были привлечены и ученые, работающие в этой области.


Первой частью этой модернизации стала программа жилищно-строительных сбережений, копирующая немецкую систему. На каждый накопительный договор в размере 5 тысяч кун (1 куна = 7,5 евро) правительство предоставляет из бюджета премию в сумме 1 250 кун, то есть 25% годовых сбережений. Минимальный срок накопительного вклада составляет два года. После пяти лет накоплений вкладчики получают приблизительно 10% в год, включая государственные премии. Процентные ставки по займам в рамках этой программы составляют от 4,4% до 6% годовых. Четыре жилищных сберегательных банка предоставили первые займы в 2000 году, в основном для реконструкции и покупки существующего жилья.
Одновременно со стройсбербанками появился Государственный Фонд долгосрочного финансирования жилищного строительства. Фонд получал деньги из бюджета, предоставляя долгосрочные жилищные займы молодым семьям в возрасте до 35 лет. Целевой аудиторией были семьи, не имеющие жилья или имеющие неудовлетворительные жилищные условия. Государство определило дополнительные условия относительно числа членов семей и качества жилья, его оснащения. Фонд давал субсидии в виде компенсации процентной ставки (процентных выплат) по жилищным займам. В то время процентная ставка была очень выгодной — 6% в год с самым большим сроком займа 30 лет. На первые займы на вышеуказанных условиях претендовало 15 тысяч семей. После длительной процедуры отбора, которую контролировали чиновники, было выдано 1200 займов.
Когда в 2000 году к власти пришло новое правительство, которое не захотело продолжить прежнюю жилищную политику, деньги на программу перестали выделяться. Это явилось иллюстрацией того, что успех жилищной программы, реализуемой государством, зависит от политики властей, и жилищная программа может существовать до тех пор, пока не произойдет смена правительства.
Новое правительство приняло в 2001 году Закон о государственной поддержке жилищного строительства. И вновь это была инициатива сверху. Правительство, не проводя открытых дебатов по проблеме, предложило новую концепцию развития жилищного сектора, пообещав решить проблему доступности жилья. Суть концепции состояла в создании благоприятных условий для арендаторов жилья в новых домах путем предоставления им возможности выкупить жилье в собственность, внося ежемесячные платежи. При этом предполагалось, что эти платежи будут меньше месячной арендной платы. Очевидно, что этот проект поддерживало строительное лобби.
Данная модель характеризовалась тем, что финансирование жилищного строительства осуществлялось совместно правительством, местной властью, гражданами и банками. Покупатель жилья, после того как он попадал в список очередников, должен был заплатить 15% общей цены жилья, в то время как 45% финансировали банки, а еще 40% — правительство и местные власти. Обязанностью местной власти было предоставление под жилищное строительство земли с соответствующей инфраструктурой. Была установлена конкурентоспособная, по мнению правительства, средняя процентная ставка на уровне 4,3%. При этом максимальная цена квадратного метра жилой площади составляла 910 евро, а период возврата займа составлял 30 лет с отсрочкой первого платежа на один год. За два года в рамках этой программы было построено только около тысячи квартир.
Рассматриваемая программа предполагала строительство жилья в больших и маленьких многоквартирных домах. При этом она охватывала и небольшие населенные пункты, в которых в действительности не было спроса на такое жилье. По цене 60-метровой квартиры в маленьких городах можно было построить дом. Нередко правительство сталкивалось с проблемой продажи такого субсидируемого жилья на рынке.
Недостатком программы является монополизм на рынке жилья. Жилищные проекты в разных городах осуществляются при поддержке местных властей и правительства, а это ставит под вопрос честную конкуренцию на рынке. Министерство, по сути, является застройщиком и принимает решение о том, с кем заключить договор на выполнение различных работ по реализации проекта. Качество квартир стало причиной скандала в обществе. В некоторых случаях покупатели разорвали договоры из-за плохого качества зданий. Дополнительным источником недоверия к программе стал конфликт интересов правительственных чиновников и случаи коррупции.
Новое правительство после выборов в конце 2003 года подвергло критике эту жилищную программу. Оно предлагает к реализации программу предоставления жилищных займов на строительство индивидуальных домов, покупку земли, а также на реконструкцию и ремонт существующего жилья. Эти займы будут предоставляться на таких же условиях, какие регулировали предоставление займов покупателям квартир при прежнем правительстве.